주택을 팔 때 내는 세금 양도 수를 계산을 때는 장기보유특별공제라는 항목이 적용됩니다. 이게 뭐냐면 집을 오래 갖고 있으면서 거주를 오랫동안 한 경우에는 집을 팔 때 양도 차익에 일정 부분을 공제를 해주는 건데요. 이 장기보유특별공제를 바꾸겠다는 법안이 최근에 국회에서 발의가 됐습니다.
2023년부터는 다주택자가 1주택자가 되는 시점부터 보유 거주 기간을 계산해 장기보유특별공제 혜택을 주는 입법을 준비 중인 것으로 확인됐습니다. 또 법 시행 뒤 양도차익이 15억 원을 초과하는 초고가 주택을 신규 매입하는 사람들에 대해선 장기보유특별공제율을 현행 40%에서 10%로 축소하기로 했다.
발의된 부동산대책 2가지
이번 부동산대책의 크게 세 가지입니다. 이미 법안은 6월에 정해진 사항이고 9월에 국회 본회의를 통과시키겠다는 게 목표입니다.
고가 주택에 대한 기준 변경
고가 주택에 대한 기준 변경부터 알아보겠습니다. 지금 고가 주택의 가격은 9억 원입니다. 이거는 시행령 대통령 령이라서 정부에서 정하게 되어 있습니다. 이걸 법률로 상향시켜서 소득세법 시행령이 아니라 소득세법에 명시를 하자는 건데 금액도 9억 원이 아니라 12억 원으로 올리겠다는 겁니다.
시행령에서 정하도록 한 개 취지가 물가 상승률을 고려해서 정부가 좀 탄력적으로 고가 주택에 대한 기준을 정하고 싶었지만 2008년에 이 기준이 정해져 있는 상태로 현재까지 변경이 안되다 보니 물가는 많이 올라 있지만 2008년 기준에 정해져 있는 상태로 아예 국회에서 정하는 걸로 계정을 하는 이유이다. 개정안이 통과되면 즉시 시행이 되는 부분입니다 9억 원 때문에 걸려 있는 게 굉장히 많은데. 예를 들면 양도세만 하더라도 집값이 9억 원이 넘으면 1가구 1 주택이라도 양도세를 면제 주신 않는 게 또 9억 원이고 종합부동산세도 9억 원 등등 많이 걸려있습니다. 소득세법에서 정하는 고가 주택 이 기존 9억 원 기준이 세금 과도 많이 연관이 되어 있습니다. 대출 뭐 그리고 부동산 중개 수수료 중 전세 보증금 반환 보험 각종 제도의 규제가 얽혀 있습니다. 예를 들어서 보금자리론은 6억 까지지만 적격대출 이런 것들은 9억 원 까지고 주택연금도 9억을 기준으로 하고 있습니다. 중도금 대출도 9억을 초과하면 대출이 안 됩니다. 결국 소득세법에서 정한 기준에 의해 자동으로 바뀌는 것들이 있고 아닌 것도 있어서 이 부분은 조금 더 지켜봐야 알 수 있습니다.
양도세에 관한 사항
1 세대 1주택의 양도소득세가 크게 달라집니다. 양도소득세와 관련해서는 두 가지가 변경될 예정입니다.
- 양도 차익 규모별로 공제 비율을 적용
- 일 세대 주택 장기 보유 기준 시점 변경
현재 기준을 일단 1 세대 1 주택이면서 9억 원 이하의 집을 팔 경우에는 요건만 충족하면 차익이 얼마든지 간에 비과세가 됩니다. 그런데 고가 주택 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1세대 1 주택이라고 하더라도 초과분에 대해서 양도세가 부과가 됩니다. 그런데 이 양도세를 얼마 동안 이 집을 오랫동안 보유했는지 그리고 얼마나 그 집에서 오래 거주했는지 두 가지를 놓고 좀 깎아 주는데 이게 바로 1 세대 1 주택 장기보유특별공제인데 보유 기간별로 최대 40% 그리고 거주 기간 별로 최대 40% 합쳐서 80% 차익을 공제해 줍니다. 예를 들면 10억의 차익이 생겼다면 이 집을 10 년 보유하고 10 년 거주했다면 차익에서 40% 빼 주고 십 년 거주하며 거죠 했다는 이유로 또 40 % 빼주고 그래서 8억 원을 빼서 2 억 원에 대해서만 세금을 내면 되는 겁니다.
쉽게 말해 단타를 하지 말라는 게 취지입니다. 집을 잠깐 보유하고 팔고 하는 대상으로 활용하지 못하게 이번 개정안에는 여기에 양도 차익이 얼마냐에 대한 기준도 추가를 한다는 겁니다. 양도 차익도 5억 원단위로 4개 구간을 만들어서 차익이 크면 클수록 보유 기간에 대한 공제율을 줄입니다. 그래서 15억 초과분에 대해서는 10 년을 보유해도 최대 10%까지만 40%에서 10%로 30% 줄어들었습니다. 쉽게 말하면 그동안의 1세대 1 주택의 경우에는 차익이 꽤 생겼다고 하더라도 집을 오래 보유하고 있으면 차익의 상당 부분은 양도세 계산할 때 공제를 해줬는데 앞으로는 공제율을 줄여서 세금 부담이 늘어나게 됩니다. 일 세대 일 주택이라도 너무 많이 집값이 오른 것을 다 가져가실 못하고 세금을 더 부과하게 하겠다는 겁니다. 좀 세금 좀 너무 되세요. 5억 원 구간 단위로 15억 추가분에 대해서 많이 걷는다고 합니다.
장기 보유 기간은 선정한 데 지금은 기준 시점을 집을 취득한 시점을 하는데 앞으로는 다 주택과의 경우에는 일 주택이 된 시점으로 변경한다. 현재는 집을 여러 채 보유하고 있더라도 십 년 이상 보유하고 십 년 이상 거주한 집을 마지막으로 한 채 남기고 나머지 다 처분하면 맨 마지막에 파는 그 집은 십 년 이상 보유 십 년 이상 거주가 되니까 장기보유특별공제 대상이 됩니다. 그래서 2023년 1월부터 대상인데 그전에 처분하면 상관이 없습니다. 집을 팔면 보유 기간 거주 기간 다 인정이 되니까 그전에 집을 팔아라는 신호 같은데 문제는 양도세 중과가 6월부터 시작이 됐고 다주택 자들이 집을 처분하지 못하는 이유 중의 하나가 양도세가 부담이 돼서입니다.
양도세 부분은 너무 복잡해져서 집을 팔 때는 고가 주택에 관한 기준과 장기보유특별공제율을 5억 원 구간으로 나눠서 달라지고 1가구 1 주택이 되는 시점이 달라진다고 하니 이점 잘 따져보고 신중하게 결정을 하셔야 합니다. 이상으로 2021 장기보유특별공제에 대해서 알아보았습니다.